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超级王炸:取消预售制实锤落地!

#爆料#时间:2018-10-17 21:51 阅读:2503 回复:19

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超级王炸:取消预售制实锤落地!
前段时间广东省酝酿取消商品房预售制,楼市风声鹤唳。
作为先行者,中山市最近推出的地块全部都要求现售!
  
最近新推的竞拍的地块,统统都是不许预售的。
不过,中山那还只是新拍地块,一切看上去很遥远,很多人猜测新政落地要到明年或者更长时间,谁知道才过半个月,有个城市就炸了,全国首个商品房现房销售试点项目正式亮相,引起了市场的强烈关注。
没错,又是深圳!
这座曾是小渔村的城市,不仅是内地最先引进商品房预售制度的城市,如今,在预售制度改革方面也率先打响了第一枪。
1
现售试点,正式亮相
据悉,龙华金茂府总建面约20万平米,共建设有7栋超高层住宅,配套底层商业和幼儿园。项目包含155平-240平的4-5房,精装修现楼。
作为备受瞩目的全国首个现房销售试点,龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
1、取消预售终于还是来了,开发商的日子更加艰难了
预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止小房企要倒下一大批,有些大房企也逃不了厄运。

开发商空手套白狼的本事,取经于香港!
“当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”
1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。
他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。
卖楼花,也就是我们所说的预售期房!
开发商的资本金根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,继续开发!
高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。
1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,房地产大佬的好日子来了。
近十年来,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,恒大的许家印,多次登上首富宝座。
取消预售制,就是在楼市来了一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长!原本就准备入冬的开发商更加雪上加霜了。
2
隐患重重的预售制
敢于豪赌的,最后都赚得盆满钵满!
恒大和碧桂园,都是将杠杆加到极致的一方!也是获利最大的一方!
2017年底,恒大总资产突破1.7万亿,中国有11个省份的GDP排在恒大之后,2018年,恒大半年净利润就突破500亿,是中国最赚钱的民企,也只有寥寥几家央企能跟它媲美!
这一切都得益于“空手套白狼”的卖楼花!
再叠加上高周转,恒大和碧桂园就成了宇宙房企!
世界五百强里,有五家地产公司,全部来自中国!
这种极致的高杠杆和高周转循环模式,产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。
在广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:
一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。
二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。
三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。
四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。
五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。
3
现实的矛盾,质量的问题
预售取消,买房就买现成的!
预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。
今日不同往时,过去我们搞这个制度,是为了缓解开发商的资金困境,为了促进房地产市场迅速发展,但现在各个财大气粗的开发商,还要玩着高周转高杠杆的把戏,房产催生的巨额债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济!
取消预售制对房企的影响:一是会导致恒大、碧桂园和万科等龙头房企利润下滑,二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大,三是会增加建房成本,加速行业淘汰。
很显然,取消预售制,很多房企将面临杠杆断裂危机,不仅是中小房企,很多高杠杆的大房企也无法逃脱!
对于广大有住房需求的消费者来说,现售制是一个大利好。尽管从表面上看,期房似乎比现房在价格上有一定优惠。
但从实际角度考虑,现房的房屋价格基本稳定,不会像期房那样出现大幅波动。此外,期房只能看到效果图,实际房屋和效果图可能差距不小。
最最重要的是,什么是现房?
拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
现房基本可以满足“拎包入住”的需求,即便是毛坯房,购房者只需要装修好便可入住。省去了购房者对房产证漫长的等待时间,以及等待交房期间的租金支出。
所以说,总体而言,放眼当下,预售制仍旧是房地产市场主流的销售制度,轻易舍弃,势必牵一发而动全身,引起地产行业的强烈震动。
4
破而后立
可以断言,本轮楼市调整的大趋势已经确立!中国房地产行业的高暴利时代已经过去了!
以前房企是疯狂囤地高价卖出去,赚的盆满钵满;但现在,一边是降价引发的密集维权,一边是资金链巨大压力,楼市寒冬一个也逃不掉!
我们的高房价,已经远远偏离了价值。
现在一二线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。
这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。
而现在,我大A股的平均市盈率也不过才14倍而已。
是时候改革了。
总结:
不破不立,虽然破了立了之后,可能立地成佛,也可能落地成魔。
无论如何,高涨的房价是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭六个钱包的生命力为代价的存在,这种透支未来几十年的挣钱模式,的确不是长久之计。
目前畸形的房地产市场,需要改革,将资金赶到实体经济上去,大家的收入才能增长,消费能力才能提升,中国经济才能脱胎换骨。
路虽然漫长,但路的尽头有曙光。


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司马

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短期内上市房子会减少吧,别又是一波上涨
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太学博士

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好事情,减少供给,需求增加,房价又要涨了
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刺史

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很多房子在预售许可证下来之前就已经卖的差不多了。人家那是内部认购协议。这个杜绝不了的。所以说,意义不大。
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太学博士

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房价上涨的又一个利器
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如果执行到位,绝对是降价。因为要开发商自己垫资,必须尽快回款,烂尾也是开发商赔钱,购房者少了风险和很多纠纷。只怕有关部门不是真心这么想的
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刺史

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想降?等着看吧
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太学博士

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支持,希望早日全国推广,不要再让无良地产害人了
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县令

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加上取消公摊才是王道
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西部辉煌 发表于 2018-10-18 11:44
很多房子在预售许可证下来之前就已经卖的差不多了。人家那是内部认购协议。这个杜绝不了的。所以说,意义不 ...

现在已经不是半年前了
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司马

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取消预售的话房价会上涨还是会下跌?

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开发门槛升高,资金雄厚的开发商会慢慢垄断房地产市场,投放市场的房屋数量减少,同时开发资金成本上升,必然带来房价的上涨  详情 回复 发表于 5 天前
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司马

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让房价上涨的因素。。。
政府一直在控制。。。
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太学博士

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大树fade 发表于 2018-10-19 09:12
取消预售的话房价会上涨还是会下跌?

开发门槛升高,资金雄厚的开发商会慢慢垄断房地产市场,投放市场的房屋数量减少,同时开发资金成本上升,必然带来房价的上涨  
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刺史

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没有预售开发商资金成本会抬高,房价一定会涨。除非政府发善心降低地价。
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布衣

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你有政策,他有对策。短期内没有效果,只会上涨。
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